À Marseille, le vide est partout pour qui sait lire entre les lignes — ou plutôt, il est fabriqué. Logements murés, bureaux désertés, immeubles évacués puis laissés en jachère pendant des années. Rue de la République, dans les quartiers en lisière du centre ou sur le tracé d’Euroméditerranée, ces espaces figés ne sont jamais neutres : ils attendent leur capture. Silences organisés, inertie savamment entretenue… avant mise sur le marché.
Si la nature abhorre le vide, le capital, lui, sait parfaitement l’exploiter. Longtemps focalisée sur Airbnb, la bataille pour le droit au logement laisse encore largement hors champ un autre modèle en pleine expansion : le « coliving ». Ça ne vous parle pas tout à fait ? Ça viendra. Trois syllabes l’air de rien, simples à prononcer, pour une insertion rapide dans le vocabulaire et dans l’usage courant. En matière de gentrification, bien souvent, ce sont les mots qui arrivent en premier.
Peu visible, rarement nommée comme telle mais tout aussi structurante, la grande trouvaille des prédateurs de l’immobilier progresse à bas bruit dans une ville déjà exsangue. Présenté comme une forme d’habitat partagé « innovante », à la croisée de la colocation et des services hôteliers, le coliving attire des investissements massifs — et voit l’avenir en rose : 455 millions d’euros y ont été injectés à l’échelle nationale l’an dernier [1].
Le coliving se distingue par une offre standardisée et clé en main : loyers tout compris, engagements flexibles, démarches simplifiées, grandes colocations joyeuses organisées autour d’espaces mutualisés. À cela s’ajoute une panoplie de services — sport, télétravail, restauration, parfois cinéma ou piscine — transformant le logement en package prêt-à-consommer, pensé pour ravir plus que pour durer.
Ces opérateurs ne construisent pas : ils s’incrustent. Sans toucher aux façades, ils reprogramment les usages. Le logement ne disparaît pas : il change de fonction, de temporalité et surtout de public. À Marseille, on ne rénove pas pour les habitants permanents. Depuis l’enfance dans le quinzième, au nord de la ville, entre bâtiments fatigués, friches et zones industrielles esseulées, on nous a appris à ne jamais considérer le vide comme un aléa : il laisse toujours quelqu’un dehors. Science locale, si je me permets : dans le continuum historique marseillais, le vide est réputé neutre ; l’absence, elle, est politique.
Trois acteurs, une même promesse : l’éviction sociale
Derrière le discours lisse du « vivre ensemble », Babel, Cohabs et Colonies — le nom dit déjà quelque chose du projet — fabriquent des micro-sociétés isolées, homogènes et solvables.
Babel revendique la création de « communautés vibrantes » et l’hybridation du logement, du travail et des loisirs. Le site, inauguré en 2017 pour 14 millions d’euros, a depuis engrangé des partenariats publics avec la Banque des Territoires, avant une nouvelle levée de fonds de 41 millions d’euros en mars 2025 auprès d’Après-demain, société suisse d’investissement et de gestion patrimoniale. Rien que ça. Pour donner un ordre de grandeur, la Ville de Marseille se disait prête à investir 30 millions d’euros entre 2024 et 2029 en faveur du logement pour tous.
Au 70, rue de la République, The Babel Community occupe un immeuble de près de 4 000 m², autrefois composé de logements familiaux et d’un centre d’affaires. Juste en face, le numéro 69, évacué en 2008 lors d’une vaste opération de « requalification ». L’histoire immobilière de cette artère haussmannienne raconte moins une reconversion qu’un lent et méthodique processus d’éviction des classes populaires du centre-ville. Ici, certaines vies deviennent indésirables, trop visibles, trop bruyantes, pas assez instagrammables — tolérées tout au plus comme décor folklorique, le temps d’une photo à la Criée ou d’un signe Jul, avant d’être priées de disparaître fissa.
Cadres en transition, télétravailleurs, profils internationaux : c’est eux que l’on loge. La mixité sociale ? Un impensé. La ville ? Un catalogue d’expériences à louer. À la Tour CMA, qui fait couler beaucoup d’encre mais où l’argent peine à ruisseler jusque dans nos rues, un collaborateur explique que certains résidents des colivings sont directement envoyés par les services RH de grandes entreprises — CMA CGM ou Airbus Helicopters — le temps d’une prise de poste, voire d’un achat immobilier. Le coliving fonctionne alors comme un sas résidentiel pour classes supérieures mobiles : un hôtel prolongé, confortable et sans aspérités, conçu pour fluidifier l’arrivée de nouveaux habitants. Magie tranquille.
Du côté de la Métropole, on ne voit pas le problème. L’agence Provence Promotion, son bras armé en charge de l’attractivité économique du territoire, promeut ouvertement le modèle. Son directeur, Philippe Stefanini, applaudit : « Le coliving favorise la mobilité des salariés ». Dans ces esprits démiurgiques, le logement devient un outil de gestion des flux de cadres, une façon d’agencer les corps dans l’espace, un prétexte pour assigner les rôles écrits à l’avance pour chacun. Comme si rien ne pouvait mal tourner. Comme si habiter n’avait jamais été une affaire de droits, de racines, de conflits — mais seulement une variable logistique parmi d’autres.
Fast habitat et nomadisme enchanté
Décors standardisés, couleurs pop, mobilier interchangeable : tout est brandé. La convivialité se monétise dans un langage managérial aussi travaillé qu’insupportable. Chaque opérateur impose son univers, sa palette, son storytelling, à grand renfort de contenus Instagram. Cette mise en scène s’inscrit dans un bruit médiatique saturant : le Marseille washing. Et donc, ad nauseam, dossiers lifestyle, papiers internationaux — New York Times en tête — vantent la renaissance d’un territoire où l’on viendrait prospérer, écrire son épopée personnelle sous un soleil indulgent. La ville est devenue une marque, apposée sur des produits immobiliers prêts à consommer. En tant que Marseillaise, interroger les émotions que produit cette fable est devenu un sport d’endurance. Année après année, c’est devenu une lutte collective que de reprendre son souffle dans ce récit qui œuvre à nous effacer.
Fun fact : depuis la loi 3DS de 2023, la promotion des territoires relève directement des communes, qui administrent leur propre office du tourisme. Soft power aux retombées économiques massives, ceci accouchant de cela : récemment, des postes de « Community manager de la Ville » ou de « Chargé.e du récit territorial » voyaient le jour, concourant à leur manière à rendre désirables — donc acceptables — des transformations urbaines violentes et socialement excluantes. Le marketing précède toujours la casse. Encore des mots, toujours des mots.
Sur leurs blogs et réseaux sociaux, les fondateurs de Colonies — tous passés par l’ESSEC — parlent d’« effortless homes » : déménager en quelques heures, telle une expérience fluide et légère, un changement de décor inconséquent. Objectif : construire une légitimité, comme si elle ne reposait sur aucun désordre social préexistant. À la Blancarde, Cohabs défend la même rhétorique. « Nous ne gentrifions pas, nous densifions », assure dans La Provence son responsable local, mettant en avant la remise sur le marché d’immeubles longtemps laissés vacants.
Car si les colivings accueillent surtout des cadres en mobilité choisie, ils deviennent aussi une solution par défaut pour des profils exclus d’un marché locatif complètement embouteillé. B., arrivé de Grenoble sur un coup de tête et sans emploi, loue une chambre pour 634 euros par mois. En deux ans, une dizaine de personnes se sont succédé dans ce même logement — toutes débarquées à Marseille attirées par son aura récente et ses promesses. Le fast habitat s’impose : rotation permanente, loyers variables, renégociés à chaque départ. Expansion du plateformisme laissé en mode Far West (Airbnb en tête), pénurie chronique du logement classique — sans même parler du logement social — : le coliving devient une salle d’attente commode qui arrange tout le monde. Les investisseurs, les acteurs de la gentrification… et surtout l’État, qui peut se décharger tranquillement de sa responsabilité de garantir un toit pour tous.
L’intérêt des investisseurs, lui, est parfaitement assumé. Ces start-ups largement financées ciblent prioritairement les 1er, 2e, 5e, 6e et 7e arrondissements, décrits comme « dynamiques » — comprendre : déjà sous forte tension locative. Colonies vante un « rendement locatif élevé », rendu possible par la division des lots, la mutualisation forcée des espaces et des loyers au mètre carré supérieurs à ceux de la location classique.
In fine, ce modèle participe d’une transformation plus large : l’érosion de la location longue durée, remplacée par un habitat transitoire, flexible et lucratif. Comme la fin programmée du CDI, il acte la précarisation structurelle de l’habitat permanent. L’instabilité est devenue une marchandise comme une autre.
La mise à mort silencieuse de la location longue durée
Le coliving prospère dans un flou juridique entretenu. Ni pleinement reconnu par le Code de l’urbanisme, ni intégré au Code de la construction, il oscille entre hébergement et activité commerciale. À Marseille, ce brouillard réglementaire fait figure de terrain d’expérimentation idéal. On teste ce qui passe, et ce qui passe finit toujours par rester. Selon Grégory Cardona, directeur du développement de Babel — passé notamment par Total : du pétrole à la rente immobilière, la soif reste la même — le coliving permettrait de contourner des « démarches administratives lourdes et déconnectées de la réalité de vie des jeunes actifs ». Mais aussi la loi.
Ces opérateurs glissent entre les statuts et contournent les textes sans les enfreindre frontalement. « La faute à Macron ». Depuis la loi Élan de 2018, le bail « mobilité », permet de plafonner la durée de location. À Marseille, il sert aussi bien à vider des logements l’été pour faire de l’Airbnb qu’à nourrir l’économie du coliving. À cela s’ajoutent les compléments de loyers, justifiés par des « prestations hôtelières », pains bénis permettant d’échapper à l’encadrement des prix.
Autre levier clé : la reconversion fonctionnelle des bâtis. La seconde résidence de Babel, installée dans les anciens bâtiments d’un grand magasin Art déco rue Saint-Ferréol, incarne cette hybridation entre tertiaire et résidentiel. Un mouvement encouragé par la chute brutale de la valeur des bureaux — environ 40 % depuis 2023 selon Marine Duros, autrice de Immobilier hors sol — et par une série de dispositifs législatifs facilitant la réversibilité des usages. Comme l’analyse la sociologue, la libéralisation du droit de l’urbanisme permet désormais de changer la destination des bâtiments sans réel contrôle local, dans un contexte renforcé par la récente loi Daubié et les exonérations fiscales prévues pour la transformation de bureaux vacants.
À Paris, ces pratiques suscitent une contestation croissante. Déposée au Sénat en novembre 2025, la proposition de loi portée par Ian Brossat (PCF) vise à définir juridiquement le coliving afin de le soumettre au droit commun du logement, de limiter le contournement de l’encadrement des loyers et de doter les collectivités locales d’outils de régulation.
À Marseille, en revanche, le coliving reste largement hors du radar politique. Tandis que la municipalité — résolument en campagne — se targue d’avoir engagé des procédures contre quatre multipropriétaires Airbnb (sur 6 000 annonces illégales : le paravent est fonctionnel, mais sa couverture reste bien mince), le développement rapide de ces résidences, soutenu par des acteurs publics et financiers puissants, progresse sans véritable débat. La ville est pourtant confrontée à une crise structurelle : environ 40 000 logements privés sont potentiellement indignes, touchant quelque 100 000 personnes. En 2022, les États généraux du logement évaluaient à 73 % la part de ménages marseillais éligibles au logement social [2].
La reconversion des bureaux en colivings ne marque donc pas un retour du bâti vers sa fonction sociale, mais l’achèvement d’un cycle : celui d’une ville gouvernée par l’optimisation permanente de ses surfaces, où chaque mètre carré doit produire du rendement et monétiser l’instabilité. Habiter durablement est en passe de devenir un projet anachronique.
Ville-vitrine, interchangeable et sans mémoire
Longtemps, Marseille s’est construite par strates, tournée vers la Méditerranée, traversée par des circulations lentes, conflictuelles, populaires. Berbères, Africains, Espagnols, Italiens : la ville s’est faite d’arrivées souvent forcées, de passages devenus vies, d’exils transformés en ancrages précaires. On ne venait pas « tenter l’expérience Marseille » : on venait chercher du travail, un refuge, un avenir moins fermé que celui laissé derrière. Ici, on s’installait comme on pouvait, dans la débrouille et l’espoir, entre solidarité contrainte et violences sociales ordinaires. Cette ville n’est pas un terrain de jeu.
Et puis, son port, jugé trop immobile par les appétits contemporains, a fini par paraître insuffisant. Trop lent. Trop situé. Il fallait autre chose, changer d’échelle. Faire de cette mer supposée étroite un océan, du port un hub, de la ville une plateforme logistique et narrative. Oublier le bateau, ses corps, ses attentes. Miser sur les rails, les flux, la vitesse. Transformer une ville de survie en ville d’accélération.
Sous les promesses d’un nomadisme enchanté, d’une ville vécue comme une expérience ludique avant l’achat, se dessine un basculement pour Marseille : une ville-monde sans attaches, où le logement est un produit, la mobilité une norme, et son centre-ville une escale standardisée pour investisseurs. « Nous voulons que, lorsqu’une personne arrive dans une ville, elle se demande s’il n’y a pas un The Babel ici », revendique l’un de ses dirigeants. Entre les bateaux de croisière, le phare du Planier et les navettes pour le Frioul, l’interchangeabilité se dessine à l’horizon.
Pensé par des fondateurs issus des grandes écoles de commerce, formés aux cycles courts et à la circulation permanente, le coliving promeut une manière d’habiter sans ancrage, rapide et simplifiée. À Marseille, il s’implante dans des îlots déjà fragilisés, où la sociabilité est préfabriquée par l’architecture, administrée par des plateformes et strictement filtrée par le pouvoir d’achat. Ce modèle ne répond pas à la crise du logement : il la rend fonctionnelle.
Le sujet est brûlant. Il cristallise plusieurs fractures contemporaines : financiarisation du logement, gentrification accélérée du centre-ville, contournement méthodique des règles protectrices et dilution du droit à habiter durablement. Ce qui se joue ici dépasse largement le coliving. À terme, le risque est clair : faire de Marseille une simple étape dans le parcours résidentiel des cadres des firmes transnationales. Une ville ouverte à tous, sauf à ceux qui y vivent. Une ville sans mémoire — donc sans avenir commun.
Laury Garcia Haouji
